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凤凰财经记者与中国人民大学副校长吴晓求

凤凰财经讯（记者易典）如果说2015年的A股牵动了亿万股民的心，2016年的楼市成了真正的“国民话题”。从庙堂之高到江湖之远，从皇城根下到四线小城，从亿万富豪到待业青年，都对楼市有最朴素的思考：现在该出手买房吗？房价还会继续涨吗？不买房去投资啥？

飞涨的房价与不断出台的调控政策，让楼市更加迷雾重重、前景不明。房价不曾停下飞涨的脚步，北、上、深房价进入“10万”时代，北京近四成房价超500万。十一期间20多个城市密集出台楼市调控政策，严控房价。强压之下，房价能否回归理性？还是“走向叛逆”越压越涨？

带着对楼市的思考，凤凰财经专访了中国人民大学副校长吴晓求，话题一路从楼市聊到人民币。这位知名学者、政府智囊谈了他眼中的楼市谜题，也提供了解决方案。

中国楼市政策可以向温哥华学习

我们的采访从“风口浪尖”的房价开始。“我是个金融学者，我以前不研究房价。后来发现在中国房地产不仅仅是消费品了，它通过杠杆已经变成一个金融产品，所以就不得不去研究它了。”吴晓求笑言。的确，楼市对中国的经济学者来说是一个避不开的话题。

吴晓求认为，中国楼市暴涨背后有四个因素：货币超发、土地制度、楼市政策、金融体系。在凤凰财经的采访中，他主要聚焦在后两个因素。

“中国对房地产的政策存在一些问题，比如说我们一出台（政策），就是通过政府的有形的手去控制它，限制它消费，这个实际上不好。”采访一开始，他就对楼市调控提出了异议，认为20多个城市的密集调控有不妥之处。

如果宏观调控不好，又该如何解决高房价的难题？吴晓求认为，可以向温哥华学习。“加拿大的温哥华市，它也没有什么（调控）动作，它就把税加大了，价格自然就会下来。”

最近一两年，大量海外热钱流入温哥华楼市。中国买家去年买走了温哥华三分之一的房子，当地房价一个月内暴涨30%。今年8月，温哥华出台史上最严厉楼市政策，对海外购房者征收15%的房产转让税，税率较此前翻了近8倍。加税政策出台后，温哥华房价一月内下跌近20%，学区房销售额下跌94%。

无独有偶，香港也步上温哥华后尘，用“加税”的方式狠控楼市。11月4日，香港政府决定提高住宅印花税至交易额的15%，严防楼市泡沫风险。

温哥华和香港都把“加税”作为调控楼市的手段，吴晓求认为这种方法比单纯限购更合适，因为“税率提高后，投资者比较成本收益，发现成本高风险大，马上就不买了，价格自然就下来了。”

加税政策能否适用于北上深等长得最猛的中国大陆城市？他表示很难，因为中央政府和地方政府的关系。

“地方政府内心里面不想降低房价”

顺着温哥华加税的话题，笔者抛出下一个问题：“所以，您认为地方政府要向温哥华市学习？”

吴晓求的回答非常犀利：“他（地方政府）内心里面不想降低（房价），他想维持一个高价，只是中央政府给出决策，他又不得不执行这样一个政策。所以我觉得只要采取那个政策（温哥华的加税政策），（房价）就下来了，回到一个完全理性的水平。现在（房价）是不太理性的。”

“高房价是没有意义的”

对于中国房价下降，有海外机构担心，一旦楼市泡沫破灭，会引起资本逃离，给中国经济带来风险。对于这些机构观点，吴晓求并不认同：“房价下降对经济会有一些影响，但我认为这个影响是健康的。也需要挤一挤泡沫了。”

对于高房价，吴晓求的态度非常坚决：“我不知道房价有什么意义？同样一个东西，明明是一百万偏偏要搞到五百万，是不是啊？而且它成本可能50万，到底有什么意义吗？没有意义的。”

他强调经济发展要遵守市场规律，不要人为追求一些泡沫的虚涨，“没有意义”。“就像我们过去有些年为了应对经济下滑，做了大量僵尸企业，或者僵尸存量的这些投资，这些投资为当年的经济增长都做了很大的贡献。但是从今天看，它完全是没有意义的。”

“现在不要进入楼市”

现在该买房吗？吴晓求的态度非常坚决：“现在不要进入楼市。”

他背后的逻辑是房价已经在如此高位，不会继续大幅度的涨下去。“拿我们的人均GDP和收入水平比较，要是真到了单价20万/平米还让人活不活？要让年轻人充满希望的生活下去。”

“但是现在言论说北上深的房价正在’香港化’？”笔者质疑道。

“这不现实，中国的土地这么多。”

我们要避免犯俄罗斯的错误

除了楼市，人民币汇率也是今年备受关注的大事。而社会上也出现不少声音，人民币与房价孰轻孰重？该保谁弃谁？对于这类讨论，吴晓求直言：“这种政策组合非常糟糕。”

“应该维持人民币汇率的相对稳定，让房价至少不上涨，甚至要略有下降，我认为这种政策组合是比较好的。”他补充道。

自2000年以来，俄罗斯采取了弃汇率保房价的手段，造成了2014年时大量资本外逃，让俄罗斯经济一蹶不振。

“所以（这种政策组合）会带来毁灭性影响，这个肯定是错误的。”吴晓求如此点评。他提醒：我们要避免犯俄罗斯的错误。

“从房子到袜子，中国资产价格高得离谱”

最近两个月来，人民币的走势可以用“跌跌不休”来形容。10月1日人民币加入SDR后，连续7天调低中间价，在岸人民币连续跌破6.7、6.8两大“铁底”，最紧更是两天内连破6.84、6.85、6.86。

吴晓求认为人民币接连贬值是“释放压力”的动作，背后更核心的原因是“中国资产价格高得离谱。”

他表示，无论从哪个角度看，无论是中国经济的基本面，还是货币供应规模，还是存量规模，还是国内资产价格，甚至包括大多数消费品价格，和美国相比较的话，中国的价格都是比较高的。

“（中国的）资产价格，就拿房地产来说，高得是完全离谱了，这样离谱人们可以套利的。如果我们是一个理性的消费者，卖掉一套（国内的）的房子，在加拿大、美国买一个非常好的房子，价格可能只是北京房价的一半。”

大到房子，小到袜子，他认为同等水平比较，中国的太贵了。他幽默的指着自己的袜子说：“我现在出国，都到国外去买袜子，它（国外）的袜子非常好，但是比我们便宜很多。它（国外）的衬衣非常好，而且是著名的品牌，只有我们价格的1/3了，甚至1/4。”

如此高的资产价格，如此大的价格差距，“你说它（人民币）有没有贬值的压力？大家都去（国外）买东西了。”

“人民币没有底”

人民币贬值速度迅猛，连续打破6.7和6.8两个底，但吴晓求认为人民币不足为惧，因为主要是兑美元贬值，兑其他货币并没有贬值，甚至还有所升值。美元最近持续走强，昨日美元指数破百，创今年新高。

人民币对美元跌势迅猛，跌到哪才是底？“长期来说，人民币没有底。我个人认为，7就是我们一个近期的底，而且7以后也不算太大的事情。”

他也提到，人民币对美元贬值会对中国的出口企业带来一定的好处，对中国的经济复苏带来一些促进的作用。

谈货币政策：不必过于担心货币超发

说起人民币，离不开货币政策。说起中国的货币政策，不能不提“货币超发”。中国的货币总量，从1990年一直到2011年21年来翻了58倍，同期美国只增加了1.99倍，就是相当于中国的货币超发量远远高于美国。据官方数据，中国M2的余额是将近到了97万亿，居世界第一。如此大规模的货币超发（印钞）是否会造成通货膨胀、钱不值钱？货币政策存在哪些隐患？

对此，吴晓求认为不需要担心，“中国的货币政策还是挺好的”。他认为，货币超发和中国此前20多年的“出口导向型”经济又很大关系，中国通过出口和外商直接投资（FDI）的方式吸纳了大量外汇储备。同时，中国的货币制度中结售汇是重要的一环，在发行的货币里面外汇占款还是非常大。“我们的外汇储备规模高达3.4万亿美元（编者注：10月份外汇储备为3.12万亿），乘以6.7有多大，光这一块就有25万亿左右。这还只是基础货币，还没有算乘数。”

吴晓求也提到广义货币（M2）中有部分并没有出在流通中，他笑道“之前查处的发改委贪官家中搜出2亿现金，这些钱并不在流通之中。因为贪官们也不敢用自己的名字去存钱，人家说你明显超过你的收入，也不能买股票，凭什么你工资一个月就一万多块钱，你实际怎么有一个亿，或者一千万，所以他就只能放在家里面。但是这些沉淀的钱对整个的价格体系不会带来影响，无论是资产价格还是消费价格。”

吴晓求指出，中国的货币规模不断上涨，这些上涨要么让物价上涨，形成通货膨胀的压力，要么流向金融市场，包括股市和银行间市场。中国物价这几年的上涨速度并不快，大量存量货币砸向了金融市场，包括股市和银行间市场。

现在该买啥？股市？人民币？

中国投资者一直面临着投资渠道有限的难题，如今人民币接连贬值，楼市高企，股市乏力，这种情况该如何做资产配置？

吴晓求认为现在有两个渠道相对安全：一个是海外以美元计价的资产，另一个是A股。

他表示A股如今处于低位，进行一些股票组合的投资也不错。但他也提醒：“A股还处于消化2015年危机的过程，还需要相当长时期来消化那种阴影。近期很难有非常好的发展。”

话题从楼市到人民币，从货币政策到资产配置，这位中国知名学者在45分钟的采访中为中国经济“问诊把脉”，提供了他的解药。“百花齐放百家争鸣”，他的见解独到，也只是“一家之言”，但的确为我们提供了一个看待楼市、人民币的新角度。

（本次采访在2016凤凰国际论坛期间完成）

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